עסקאות והעברת זכויות במשקים חקלאיים

הקדמה

העברת זכויות במשק חקלאי הינה סוגיה מורכבת ודורשת ליבון וייעוץ מיוחד, כתוצאה משתי סיבות עיקריות:
האחת, הוא אופיין של הזכויות במשק חקלאי כזכויות "בר רשות". משכך, כל העברת זכויות מחייבת את הסכמת בעל הזכויות (רמ"י), לפי החלטותיו הסכמיו ותנאיו, וכפועל יוצא מכך – את אישור האגודה השיתופית, ולעתים – הסכמת הסוכנות היהודית.
השנייה, היא סוגיות המיסוי והתשלומים הגבוהים הכרוכים במכירת משק חקלאי (מס שבח, דמי הסכמה / דמי רכישה לרמ"י והיטל השבחה).

האפשרויות העומדות בפני בעל משק להעביר את זכויותיו במשק החקלאי
נהוג לאמור, כי לבעלי נחלה אשר מבקשים להעביר את זכויותיהם במשק החקלאי לצאצאיהם, קיימות חמש אפשרויות עיקריות:
המתנה פאסיבית, מבלי לבצע כל פעולה.
מכירת הנחלה, בכפוף למיסוי גבוה.
מינוי בן ממשיך (במושבים סוכנותיים, כאלה הקשורים בהסכם משבצת תלת-צדדי).
העברה ללא תמורה של המשק לאחר מהילדים.
עריכת צוואה.
היתרונות והחסרונות של כל אחת מהאפשרויות הבאות, תלויה בבעלי המשק, בילדיהם, בשווי המשק, בשאלה אם מונה בעבר בן ממשיך וכיוצא באלה, כאשר מעל הכול, עומדים שני עקרונות-על, אשר מתנגשים האחד בשני: מחד, העיקרון של סחירוּת הזכות או של חלוקת הרכוש לפי רצון בעל המשק (למשל – שווה בשווה בין כל הילדים), אל מול החלטות רמ"י והאגודה השיתופית (למשל משק דתי, עשוי שלא לקבל מתיישב חילוני, ולא יהא ניתן להתערב בהחלטתו).
לצד כל אלה, מרחפת, כאמור, סוגיית המיסוי, וזאת מהסיבה שמשק חקלאי אינו רק "בית מגורים" אלא בית מגורים המשולב עם עסק. לכן, במכירה של המשק ישולם לרמ"י כ- 1/3 משוויו.
עתה, נסקור בקצרה את האפשרויות להעברת המשק לצאצאים:
אפשרות אחת – המתנה פאסיבית
למעשה זו אפשרות ריאלית ולעיתים אף נכונה והגיונית, שכן כאשר בעלי משק לא מוכרים את המשק בחייהם, לא ממנים בן ממשיך ולא בוחרים בן אחד בצוואה שיקבל את משקם, הרי שהם מעבירים, למעשה, את ההכרעה בדבר זהות מקבל המשק לילדיהם שיחליטו על כך בעתיד, אם למכור אותו או לעשות הסדר ביניהם ביחס למשק ("הסכם בין יורשים" וכיוצא בכך).
אפשרות שניה – מכירת הנחלה (בכפוף לתשלום מס גבוה)

 

  מס שבח:

כאמור, מכירת משק חקלאי טומנת בחובה, מבחינה רעיונית, שתי מכירות: האחת של בית המגורים, והשנייה של "עסק" – האדמות החקלאיות ומכסות הייצור, מה שמכונה "החלק המשקי".
שומת מס שבח כוללת בדרך כלל שלוש שומות: בית מגורים, זכויות בניה ליחידה שניה בחלקת המגורים, והאדמות החקלאיות.
  דמי הסכמה או דמי רכישה לרמ"י:
חישוב דמי ההסכמה מתבצע בהתאם להחלטה 534 של רמ"י – תקנות דמי הסכמה. לחישוב דמי ההסכמה במשק חקלאי יש שתי מדרגות: מדרגה ראשונה עד לסך של כ- 700 אש"ח (נכון להיום) שיעור המס הינו – 2%, כאשר מעל סכום זה, שיעור המדרגה השנייה הינה 33%+מע"מ (היינו – כ-39%), או שווי מחוברים עפ"י שמאות, או שווי רכישה ללא המדרגה הראשונה.
כיום, עת חלה החלטת רמ"י 1554, ניתן לשלם דמי רכישה בגין חלקת המגורים, וכן דמי הסכמה בגין החלק החקלאי. העלות היא כ- 1/3 משווי הקרקע.

 

  היטל השבחה:

בהתאם להחלטת ביהמ"ש העליון מ-2014, ברע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך, יש לראות בברי הרשות במשקים החקלאיים כ"חוכרים לדורות", לצורך חיובם בהיטלי השבחה. כך, תם עידן של אי- גביית היטלי השבחה במשקים חקלאיים.
המצב המשפטי אשר קדם לפס"ד בלוך, היה שבתי המשפט פרשו את התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, כמחייבת בעל קרקע או חוכר לדורות בלבד בהיטל השבחה בעת מימוש של זכויות תכנוניות, והחריגו מכך את ברי רשות. לכן, ועדות התכנון והבניה לא חייבו בהיטל השבחה בר רשות במשקים חקלאיים בעת אירוע מימוש זכויות (קבלת היתר בניה או מכירה). לאחר פס"ד בלוך הורחבה התחולה גם על ברי רשות במשקים חקלאיים, ומעתה כל עסקת מכר במשק חקלאי מחויבת גם בהיטל השבחה.
אפשרות שלישית – מינוי בן ממשיך (במושבים סוכנותיים בלבד)
מבחינה עקרונית, מינוי בן ממשיך הינה התחייבות עתידית ליתן את המשק במתנה מההורים לבן הממשיך.
הבן הממשיך הינו מוסד מורכב שמחייב התייחסות נפרדת, ועליו נדון, בנפרד, אולם בהקשר הרלוונטי, נמנה בקצרה, כמה ממאפייניו.
יתרונות:
אין חובת דיווח על העסקה לרשויות ואין חובה לתשלום מיסים.
ההורים נשארים בעלי הזכויות בנחלה עד פטירתם.
ניתן לבנות יחידת מגורים נוספת עבור הבן הממשיך.
חסרונות:
אין העברת זכויות בפועל, אלא רק התחייבות.
ההתחייבות ניתנת לביטול בנסיבות מסוימות (התנהגות מחפירה כלפי ההורה, למשל), בהתאם לכללים החלים ביחס לעסקת מתנה.
אפשרות רביעית – העברה של המשק ללא תמורה, בחיי ההורים
היתרון הגדול של "העברה" כזו הינה פטור מדמי הסכמה לרמ"י (עפ"י סעיף 7 להחלטה 534 של רמ"י) ופטור ממס שבח. עם זאת ישנו כמובן חיוב של 1/3 מס הרכישה שהיה משתלם בעסקה רגילה.
החלטת מינהל 534 ("החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל ממקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה") – קובעת בסעיף 7, כי בהעברה לבן משפחה, אין חיוב בדמי הסכמה.
"העברת זכות חכירה לקרוב לא תיחשב לעניין חיוב בדמי הסכמה, על אף האמור בסעיף 3, כהעברת זכות חכירה; לעניין זה, "קרוב" – בן זוג לרבות ידוע בציבור כבן זוג או, גרוש/ה במסגרת הסכם גירושין, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאמץ ומאומץ ובן זוגו של כל אחד מאלה".
היתרונות והחסרונות של העברת משק ללא תמורה לילד אחד, הינן כדלקמן:
יתרונות:
מבחינת מקבל המשק, הוא מקבל את כל הזכויות במשק בעודם של ההורים בחיים, והופך להיות בעל הזכויות במשק לכל דבר ועניין.
קיימת ודאות גבוה להשלמת העברת הזכויות ללא תקיפת החלטה ע"י צד ג'.
חסרונות:
תשלומי מיסים (מס רכישה)
ההורים נשארים ללא כל זכות בנחלה.
ההורים אינם יכולים לחזור בהם מהמתנה.
אפשרות חמישית – עריכת צוואה
בעלי המשק יכולים כמובן לערוך צוואה, ובמסגרתה למנות ילד שיקבל את המשק החקלאי. עם זאת, יש לדעת, שבמידה ובעלי משק יקבעו את המשק בצוואתם למס' ילדים או יורו על פיצולו של המשק ביניהם, הרי שבתי המשפט קבעו כי צוואה אשר כוללת סעיפים מעין אלו, אשר מנוגדים להחלטות רמ"י, אינם חוקיים, והצוואה לא תיושם. צוואה יכולה לקבוע בן שיקבל את המשק, ובלבד שהדבר עומד ועולה בקנה אחד עם החלטות רמ"י.
האם ניתן להוריש משק באמצעות צוואה ?
    בהסכם המשולש נקבעה פרוצדורה מסודרת של העברת זכויות במשקים. פעמים רבות מועלית הטענה לפיה לא ניתן לערוך צוואה בהסכמים משולשים.
הפסיקה קבעה, לעניין הורשת משק באמצעות צוואה, כי אומנם, משק איננו חלק מעיזבונו של אדם, אך כל עוד הדבר לא נאסר באופן מפורש בהסכם המשבצת, אין מניעה להורישו באמצעות צוואה.
הפרוצדורה במושבים החתומים על הסכם משולש (מושב סוכנותי), הינה כדלקמן:
ראשית, נקבע כי  בעת פטירת בעל המשק, יועברו כל הזכויות לבן הזוג שנותר בחיים.
שנית, באין בן זוג לחבר שנפטר (או שזה השני), יועברו כל הזכויות בנחלה לבן ממשיך אשר נקבע על ידי ההורים ואושר על ידי הסוכנות היהודית.
שלישית, באין בן זוג ובהעדר בן ממשיך, יעברו כל הזכויות במשק בהתאם לעקרונות הקבועים בסעיף 114 לחוק הירושה התשכ"ה – 1965, קרי – משק חקלאי יימסר ליורש המסוגל לקיימו, והוא יפצה את יתר היורשים. יחד עם זאת, ישנם פסקי דין אשר קובעים, כי עת ההורים ציינו בצוואה ילד כיורש המשק, הרי שבכך הם הביעו עמדתם מיהו הבן המסוגל, ולו יימסר המשק.
ככל וקיימת צוואה (שאיננה מנוגדת להסכמי המשבצת ונוהלי רמ"י, כאמור) הרי שהיא גוברת על קביעת "הבן המסוגל". צוואה אינה גוברת על היותו של הבן, "בן ממשיך", ככל שמונה).
הפרוצדורה בהסכמים דו צדדיים, הינה כדלקמן:
הואיל ולא ניתן למנות בן ממשיך, בהתאם להסכם הדו-צדדי, עריכת צוואה היא הדרך היחידה, זולת מקרה בו מונה בן ממשיך בעבר (כאשר היתה האגודה חתומה על הסכם דו צדדי). לרוב, עפ"י ההסכמים הדו צדדיים, המשק מועבר לבן המסוגל לקיים את המשק החקלאי, אלא אם ערכו בעלי המשק צוואה תקפה וחוקית.

סגירת תפריט
דילוג לתוכן